Se o comprador desiste de um contrato de compra e venda de imóvel, a multa pela rescisão deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o preço total do bem.

Com esse entendimento, o juiz Abelar Baptista Pereira Filho, da 6ª Vara Cível de Londrina (PR), determinou que uma empresa de assessoria contábil retenha somente 10% sobre o valor efetivamente pago de um imóvel. A compradora desistiu da compra de um terreno antes de terminar de pagá-lo. 

Ela pagou cerca de R$ 210 mil de um total de R$ 650 mil e, ao tentar rescindir o contrato, ouviu da empresa vendedora que deveria pagar a multa correspondente ao valor total do imóvel.

Diante disso, ajuizou uma ação para pedir a rescisão do contrato, a revisão da cláusula da multa e a restituição das quantias pagas, com retenção de, no máximo, 10% do valor desembolsado.

A empresa, por sua vez, alegou que pagou uma taxa de corretagem e que, com a desistência, deve ser ressarcida. E também defendeu que a multa de 10% sobre o valor total do negócio não é abusiva e deveria ser mantida.

Relação de consumo

O juiz destacou na decisão que a relação entre as partes não é de consumo, já que a atividade principal da empresa não é a comercialização imobiliária. Ao analisar o contrato, ele também apontou que não há relação típica entre fornecedor e consumidor final.

Diante disso, o caso não deve ser analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC), mas do Código Civil.

No entanto, o julgador destacou que, ainda que não haja a incidência do CDC, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná para contratos imobiliários diz que o Código pode ser usado por analogia.

Valor da multa

De acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, se o comprador deu causa à rescisão do contrato, somente parte do valor pago deve ser ressarcida, e não a sua totalidade. A jurisprudência do STJ também determina que essa porcentagem deve ficar entre 10% e 25% da quantia paga.

O juiz assinalou que a empresa não demonstrou a existência de qualquer dano patrimonial que não possa ser ressarcido. Além disso, a única verba adicional indicada pela ré para justificar uma retenção maior foi a taxa de corretagem. 

Diante disso, o julgador entendeu que o percentual de 10% do valor pago é suficiente para compensar os prejuízos da empresa com a rescisão e evitar o enriquecimento sem causa. Ele também destacou que o imóvel pode ser recolocado no mercado e que a empresa não deve ter um prejuízo que justifique o aumento do percentual indenizatório.

Abelar Pereira Filho determinou a nulidade parcial da cláusula de multa e rescisão do contrato, além da devolução do imóvel à empresa e a devolução de 90% dos valores pagos à compradora. Ele também decidiu que a taxa de corretagem não deve ser devolvida.

A autora foi representada pelo advogado Rafael Rocha Filho, do escritório RRF Advogados.

Publicado originalmente em Conjur.