Há muito tempo, quem adquiria um imóvel com uma construtora, imobiliária e/ou incorporadora para pagamento parcelado e, posteriormente, buscava a sua rescisão, sempre contou com decisões judiciais favoráveis.

         Essas decisões eram embasadas, em sua maior parte, no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), previsto na Súmula de n.º 543.

         A súmula citada diz que, havendo a rescisão do contrato por culpa/iniciativa do consumidor, a multa deveria ser fixada, no mínimo, em 10% (dez por cento) e, no máximo, 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas, além de que a devolução desses valores ao comprador deveria ocorrer em parcela única.

A mudança da legislação

         Esse cenário, contudo, foi alterado no ano de 2018.

         Nesse ano, durante o governo do presidente Michel Temer, foi editada a Lei de n.º 13.786, que ficou conhecida como a “Nova Lei dos Distratos” e que alterou profundamente as penalidades possíveis para os casos de rescisão de contrato de compra e venda de terrenos/lotes e, também, os da incorporação imobiliária, isto é, dos imóveis comprados “na planta”.

         Dentre essas alterações, as penalidades poderiam chegar, agora, na incorporação imobiliária, em até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas e, em caso de terrenos, a multa poderia ser de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, fazendo com que, em muitos casos, o comprador, mesmo pagando uma parte considerável de parcelas, não recebesse nada, ficando, a bem da verdade, devendo valores, mesmo optando pela desistência do negócio.

         Além do aumento nas penalidades, a restituição das quantias pagas ocorreria por meio de parcelamentos que durariam, ao menos, 12 (doze) meses.

         Os contratos feitos após a vigência dessa nova legislação, possuíam essas novas penalidades em seus instrumentos.

Diante dessa nova situação, muitas decisões judiciais entendiam pela correção da aplicação da Lei de n.º 13.786/2018, com suas altas penalidades, mantendo suas penas contra os consumidores, como no caso abaixo:

A aplicação dessas penalidades em um patamar muito elevado, prevista na nova legislação, trouxe sérios problemas aos compradores, gerando prejuízos gigantescos e muita divergência entre os Tribunais.

A decisão proferida pelo STJ recentemente

Diante desse cenário, o STJ julgou um recurso (Resp de n.º 2106548-SP), em setembro de 2025, tratando do tema, para decidir se seria correto aplicar integralmente o previsto na nova legislação ou se, quando fosse uma relação de consumo, o certo seria aplicar a previsão que sempre contornou as decisões judiciais, limitando as penalidades em até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e restituição em parcela única das quantias pagas.

O julgamento restou decidido da seguinte maneira:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c /c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.

3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786 /18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.

4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.

5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.

6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.

7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.

8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.

9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.

10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.

11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786 /2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.

12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.

O que foi decidido?

Em resumo, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a multa por desistência do contrato, por parte do consumidor, não pode ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos e nesse percentual estão incluídos todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor.

Poderá haver o desconto da taxa de fruição, de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, quando se tratar de lote edificado.

A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, sem parcelamento.

Essa decisão é aplicável a todos os casos de forma automática?

Essa é uma posição muito importante do STJ, inaugurando um novo momento de proteção ao consumidor que pretende rescindir o contrato de aquisição de imóvel, trazendo regras mais claras e que tornam mais justa essa relação.

É importante ressaltar que essa decisão não tem aplicação obrigatória por outros Tribunais, por não se tratar do julgamento de um recurso afetado como repetitivo, porém, serve como importante precedente.