Até quando posso pagar as parcelas atrasadas de um imóvel financiado?

Saiba, através desse texto, até quando você poderá realizar os pagamentos das parcelas atrasadas de um financiamento imobiliário.

Ficar devendo algo para alguém é muito ruim. Ninguém gosta de passar um por uma situação de inadimplência, passando por constrangimentos e recebendo ligações/mensagens do cobrador a todo momento.

Uma situação dessa, entretanto, pode acontecer na vida de qualquer um e é bom você saber que a forma como os bancos agem, na maioria das vezes, é errada.

Quando alguém realiza o sonho de adquirir a casa própria, mesmo que através de um financiamento imobiliário, ninguém quer ficar inadimplente com essa dívida e correr o risco de perder o seu maior bem.

Os bancos, sabendo disso, possuem algumas estratégias para pressionar as pessoas e fazê-las perder o imóvel adquirido com muito esforço.

E nesse texto eu irei te explicar como os bancos agem de forma abusiva e o que você poderá fazer para se defender.

Os bancos não permitem pagamento de parcelas atrasadas após a consolidação da propriedade do bem

Quando alguém financia uma casa, apartamento, sala comercial, galpão, sobrado ou qualquer outro tipo de imóvel, as instituições financeiras exigem uma garantia de que o pagamento será feito.

A pessoa que não tem nenhum patrimônio poderá dar o próprio bem financiado como garantia.

Isso é permitido pela Lei de nº 9.514/1997 e ajuda a realizar os financiamentos imobiliários.

Nessa lei, quando o comprador do imóvel/devedor do financiamento não consegue pagar a parcela do financiamento, o banco pode tornar a garantia dada em definitiva, com a consolidação da propriedade.

Isso faz com que o imóvel que somente seria do banco caso não houvesse o pagamento, vire propriedade da instituição financeira.

Esse procedimento é feito fora da Justiça, mediante pedido no Cartório do Registro do imóvel, após a notificação do comprador do imóvel para fazer o pagamento.

Há um prazo de quinze dias para que o devedor faça o pagamento das parcelas atrasadas. Porém, esse prazo é curto e pode ser que a pessoa não consiga reunir o dinheiro todo.

Após esses quinze dias se passarem, o Cartório permite que o banco faça a consolidação da propriedade, que é “passar o imóvel para o nome do banco”.

Depois disso, o banco irá levar o imóvel a leilão.

Apesar de realizada a consolidação da propriedade, não é proibido pela lei que o comprador do imóvel faça o pagamento das parcelas posteriormente e retome o seu bem.

E é comum que o devedor consiga reunir o dinheiro todo após esse prazo.

Acontece que os bancos não permitem o pagamento após o fim do prazo dos quinze dias da notificação. E não permitem isso porque é mais vantajoso para o banco vender o imóvel do que receber as parcelas.

Com a venda do bem no leilão, o banco ganha muito mais dinheiro do que com a continuidade do financiamento, podendo, inclusive, financiar esse imóvel para quem o comprar no leilão.

Esse é o motivo pelo qual as instituições financeiras não aceitam o pagamento após esse prazo. Dinheiro!

O que a Justiça diz sobre isso?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) que é quem dá a última palavra em matérias que não envolvam a Constituição Federal, permite que haja o pagamento das parcelas atrasadas mesmo após a consolidação da propriedade, veja:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (…).

5. Recurso especial provido. ( REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 25/11/2014).

E isso não se resume a um entendimento baseado em um único caso, é um entendimento consolidado, conforme as palavras que constam no julgamento deste outro caso, a saber:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o Tribunal estadual resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.

2. Esta Corte Superior consolidou o entendimento no sentido de que, nos contratos de empréstimo com alienação fiduciária de imóvel, é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, não havendo, no caso, nenhuma peculiaridade que impeça a aplicação do referido entendimento jurisprudencial. Incidência do enunciado n. 83 da Súmula do STJ.3. Agravo interno desprovido.

( AgInt no AREsp 1.360.554/PR, Rel. Min. Marco Aurequeridalio Bellizze, Terceira Turma, STJ, DJe 16.05.2019).

Até quando posso pagar as parcelas atrasadas do meu imóvel?

O pagamento das parcelas atrasadas pode ser feito até a assinatura do auto de arrematação, que é o documento feito quando alguém adquire o imóvel no leilão.

Esse pagamento deve corresponder às parcelas vencidas com o acréscimo das despesas que o banco teve com o Cartório.

Não é necessário que haja o pagamento das parcelas vincendas, ou seja, aquelas que não tinham vencido ainda.

O que fazer quando o banco não quer receber as parcelas atrasadas?

Nesse caso, rejeitando o banco em receber os valores atrasados após a consolidação da propriedade – algo que acontece em 100% dos casos – o devedor poderá utilizar de uma ação específica para se defender.

Poderá fazer uma consignação em pagamento, mediante o depósito dos valores atrasados, pedindo para que o Juiz determine que o banco receba os valores, desfaça a consolidação e proíba de realizar o leilão ou qualquer outro ato de venda do bem.

Mas é importante você se precaver.

Para realizar essa ação, é necessário que você prove que a instituição financeira não quer receber o dinheiro, isso pode ser feito através de e-mail, mensagem de Whatsapp, ligação telefônica ou outro modo.

Mas você terá de provar que tentou realizar o pagamento e o banco não quis receber.

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