O possível leilão de um imóvel pode trazer sérias consequências para a pessoa que fez um financiamento e não conseguiu pagá-lo.

Após receber a intimação para o pagamento do débito, não é comum que as pessoas consigam regularizar as pendências financeiras, visto que o prazo que a lei prevê para isso é de apenas 15 dias.

Entretanto, ao longo do procedimento de execução da garantia da alienação fiduciária, é possível que o devedor consiga levantar a quantia necessária para pagamento de todo o débito que havia e queira realizar o pagamento, evitando que o seu imóvel seja leiloado.

Em alguns casos, porém, por desconhecimento ou empecilhos colocados pelo credor, não há chances ao devedor para realizar esse pagamento.

Nesse texto, você vai saber até quando poderá pagar toda a dívida para evitar o leilão, o que deverá ser pago e como esse pagamento pode ser realizado, protegendo, desse modo, o seu patrimônio.

Até quando pode ser feito o pagamento total da dívida?

De acordo com o art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97, depois que houver a averbação da consolidação da propriedade até a data da realização do segundo leilão, o devedor poderá realizar o pagamento de toda a dívida para ter a preferência para a aquisição do imóvel.

Antes de ser realizada a averbação da consolidação da propriedade, o devedor poderá realizar a purgação da mora, que é o pagamento das parcelas em atraso, conforme explicado nesse outro texto.

Após essa etapa, haverá a designação do primeiro leilão e, caso não haja nenhum lance – algo que costuma acontecer com frequência -, haverá a marcação de uma outra data, para o segundo leilão.

E até a realização desse segundo leilão, o devedor poderá realizar o pagamento da dívida, evitando que o imóvel seja vendido.

Qual é o valor da dívida?

Para que haja a retirada do imóvel do leilão, haverá, na verdade, a aquisição do bem, novamente, visto que, com a consolidação da propriedade, o imóvel saiu da esfera patrimonial do devedor e foi inserido na do credor, tendo este último o dever de aliená-lo em leilão público.

Com isso, agora, caso o devedor queira manter o imóvel consigo, terá de realizar o pagamento não só daquelas parcelas que estavam em aberto, atrasadas, mas com todo o valor da dívida, que engloba, não apenas as parcelas vencidas e vincendas, como todos os demais custos e encargos em relação ao imóvel.

O art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97 trata sobre esses encargos dizendo:

…valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.

Nesse custo total, haverá cobrança de juros moratórios, correção monetária no período de mora, multa, despesas cartorárias, ITBI, além do valor do próprio saldo devedor em aberto.

O §3º, do citado artigo, explica, ainda mais, quais serão essas despesas incluídas nesse custo integral, veja:

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e   

III – encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais

Como se pode perceber, o custo é elevado. E, para quem já não conseguia pagar as parcelas mensais normalmente, sem o acréscimo de nenhum desses encargos, quitar uma dívida, agora, nesse valor, pode ser uma tarefa árdua.

Entretanto, algumas pessoas acabam optando por “venderem” esse imóvel, a fim de mitigar o prejuízo, obtendo recursos de outra pessoa para realizar esse pagamento total, o que pode, em muitos casos, realmente significar uma boa saída.

Como você deve pagar essa dívida?

O pagamento deve ser integral, à vista, calculado com todos os encargos citados acima.

Infelizmente, não há possibilidade de parcelamento ou refinanciamento desse valor, a não ser que o seu credor aceite isso de forma amigável, algo que é extremamente improvável.

Para ter ciência do valor, é importante que o devedor entre em contato com o credor e solicite a elaboração da planilha com todos esses cálculos e o meio para realizar o pagamento, já que essas quantias despendidas pelo credor para retomar o imóvel só ele saberá e poderá informar ao devedor.

Recebida a planilha de valores, o devedor deverá realizar a quitação até a data da realização do segundo leilão, que é o termo final trazido pela lei para essa finalidade.

Caso não haja respostas acerca dos valores, por parte do credor, após o contato prévio do devedor, ou, então, mesmo que haja a apresentação do valor, mas o credor rejeite o pagamento, caberá ao devedor realizar o depósito judicial dos valores, por meio de ação própria, evitando-se a realização do leilão.