Um dos vários métodos de amortização utilizados nos financiamentos feitos diretamente com empresas do ramo imobiliário (construtoras, incorporadoras e imobiliárias) é o que utiliza a Tabela Gradiente.

Esse sistema de amortização é considerado como similar ao da Tabela Price (TP), amplamente utilizado em contratos imobiliários, por realizar, no final das contas, o mesmo efeito, qual seja, o da capitalização mensal de juros.

E, pelo mesmo motivo da Price, vem sendo reconhecido como ilegal essa modalidade de amortização, conforme se demonstrará a seguir.

O que é a Tabela Gradiente?

A Tabela Gradiente é uma forma de amortização mensal das parcelas do financiamento, que faz com que os juros pactuados incidam mês a mês no débito remanescente, ou seja, ocorre a capitalização mensal dos juros em sintonia ao sistema estabelecido na Tabela Price.

Sobre o perigo que é o uso dessa forma de amortização de juros e outras cobranças que podem ser consideradas como abusivas, escrevi, em outra oportunidade, alguns textos que valem a pena serem conferidos:

• 7 perigos em um contrato de compra e venda de imóvel;
• 3 formas abusivas de cobrar juros que encarecem as parcelas do seu imóvel;
• A Tabela Price vai destruir o seu sonho da casa própria;
• Um detalhe que faz toda a diferença em contrato de financiamento direto com imobiliária;
•  O que faz você perder dinheiro em um contrato imobiliário;
• A imobiliária não quer que você consiga pagar o imóvel

O problema da Tabela Gradiente

O grande problema que a Tabela Gradiente causa é a capitalização mensal de juros, algo que torna a dívida inicial praticamente impagável, com aumento significativo das parcelas e do saldo devedor, ao longo do tempo.

E o seu uso se torna ilegal, por empresas do ramo imobiliário, como as construtoras, incorporadoras e imobiliárias, pelo fato de que essas empresas não integram o Sistema Financeiro Nacional.

A capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional, constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do art. 2º da Medida Provisória n° 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, que assim dispõe:

Art. 2º. São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias.

Já o art. 5º, caput, da Medida Provisória n° 2.170-36, também de 23/08/2001, estabelece que:

‘Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.’

Ou seja, a autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º, da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel junto às construtoras, mas, tão somente, às instituições financeiras.

A utilização da Tabela Gradiente é rechaçada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de Goiás, veja:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C CONSIGNATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ANÁLISE DE MATÉRIA RELACIONADA A RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. IGPM E JUROS COMPENSATÓRIOS MANTIDOS. AFASTADA TABELA GRADIENTE (TABELA PRICE). EMPRESA VENDEDORA NÃO É ABARCADA PELO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. DEPÓSITOS NO VALOR QUE ENTENDE DEVIDO. REDISTRIBUIÇÃO ÔNUS SUCUMBÊNCIA. AUSENTE HONORÁRIO RECURSAL.

(…)

4. A capitalização de juros foi pactuada, vez que constou no contrato a utilização da ?tabela gradiente?, que é o mesmo que ?tabela price?. Ocorre que a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional, constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do art. 2º da Medida Provisória n° 2.172-32, de 23 de agosto de 2001.

(…)

8. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5241980-09.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GERSON SANTANA CINTRA, Goiânia – 18ª Vara Cível e Ambiental, julgado em 13/09/2021, DJe  de 13/09/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE FORMAL ? VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). AMORTIZAÇÃO ATRAVÉS DO SISTEMA GRADIENTE (TABELA PRICE).

(…)

2.A tabela gradiente permite a amortização mensal das parcelas do financiamento, de modo que a correção pactuada incidirá mês a mês sobre débito remanescente, ou seja, ocorre a capitalização mensal dos juros em similitude ao sistema estabelecido na tabela price.

3.A amortização do débito através de juros capitalizados mensalmente se restringe aquelas instituições autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), consoante art. 2º c/c art. 5º da Lei nº 9.514/97, o que não é caso dos autos visto que entabulado contrato de compra e venda diretamente com a construtora. Precedentes STJ e TJGO.

4.Constatada a abusividade de cobrança dos juros capitalizados na modalidade de série ?gradiente?, desmerece qualquer reforma a sentença que determinou a revisão do ajuste neste aspecto.

(…)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5061423-27.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2022, DJe  de 27/09/2022)

APELACAO CIVEL. ACAO REVISIONAL C/C CONSIGNATORIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL A PRESTACAO. APLICABILIDADE DO CDC. JUROS REMUNERATORIOS. INDICE DE CORRECAO MONETARIA. INCC. IGPM. SUBSTITUICAO PELO INPC. CAPITALIZACAO DE JUROS. TABELA PRICE/ GRADIENTE.

(…)

4 – A TABELA PRICE OU MODALIDADE GRADIENTE, POR CAPITALIZAR JUROS SOBRE JUROS, REPRESENTA FATOR DE DESEQUILIBRIO CONTRATUAL, OCASIONANDO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, DEVENDO SER AFASTADA DO CONTRATO POR RESULTAR ONEROSIDADE EXCESSIVA.

(…)

1A APELACAO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 2A APELACAO CONHECIDA E IMPROVIDA.”

(TJGO, APELACAO CIVEL 111397-9/188, Rel. DES. GILBERTO MARQUES FILHO, 2A CAMARA CIVEL, julgado em 14/08/2007, DJe 15083 de 13/09/2007)

E, nesse semelhante sentido, é a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ), veja:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL. CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano.

[…]

3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. .913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)

O que o afastamento da Tabela Gradiente implica?

Havendo o reconhecimento da ilegalidade do uso da Tabela Gradiente, é determinado o recálculo do contrato, sem a capitalização mensal de juros, algo que, inevitavelmente, gerará economia nos valores cobrados, seja via restituição de valores ou amortização no total devido.