Existem algumas situações que vejo acontecerem com frequência e que acabam por tornar um contrato imobiliário, especialmente aqueles em que o comprador financia o preço do bem perante a própria imobiliária/incorporadora/construtora, extremamente caros.

O consumidor paga o preço de dois, três e até quatro imóveis por um único bem. Os pagamentos são feitos durante vários anos, mas o saldo devedor continua o mesmo.

Essas cobranças indevidas fazem com que você perca dinheiro sem nem perceber.

No pior dos casos, o comprador, não conseguindo pagar mais tantas parcelas que aumentam com frequência, acha melhor devolver o imóvel, até mesmo sem ser ressarcido por nenhum valor pago.

Vou listar algumas ilegalidades e abusividades nos contratos que vi e que podem estar acontecendo no seu.

Cobrança de capitalização mensal de juros – juros compostos

Essa é uma cobrança clássica que faz com que os valores das parcelas aumentem todo mês e que tornam o contrato um peso.

Os juros são cobrados duas vezes, de forma totalmente indevida. Somente essa cobrança pode fazer você pagar entre 40% a 60% a mais.

Olhe essa imagem que representa a diferença da cobrança dos juros compostos com os simples:

Se você quiser se aprofundar nesse assunto, acesse esse outro texto: Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês.

No seu contrato, você pode verificar se há algum problema nesse sentido, consultando a cláusula que trata do reajuste.

Pode ser que apareça os seguintes dizeres: “IGPM + 1% ao mês de forma acumulada ou acumulativa”. Isso é sinal da capitalização mensal.

Também, é possível que as empresas mascarem a capitalização dos juros calculando os valores pela Tabela Price ou Gradiente, que são sinônimos e indicam a ocorrência de juros compostos.

Há casos, ainda, que essa cobrança não está expressa no contrato, mas quando da análise da planilha evolutiva (aquela onde estão todos os pagamentos feitos e o saldo devedor) ela seja encontrada.

Juros de mora cumulado com juros remuneratórios

Em alguns contratos, quando o comprador deixa de pagar uma parcela, é natural que existam penalidades e elas são legais.

Ocorre, entretanto, que algumas empresas abusam desse direito, instituindo cobranças além do permitido.

Cobram os juros de mora de 1% com juros compensatórios de 12%, o que gera uma dupla penalidade para a parte devedora, que é abusiva e desproporcional, nos termos da lei e das decisões reiteradas da Justiça.

Multa moratória acima de 2%

A multa, quando o comprador não faz o pagamento na data correta, não pode ser superior a 2% do valor devido, quando há financiamento ao consumidor.

Quando ocorrer cobrança acima deste percentual, o comprador poderá pedir para que o valor seja corrigido.

Multa da rescisão do contrato

Essa multa não é a mesma da multa moratória, que é limitada em 2% e aplicada quando alguma parcela é paga com atraso.

A multa da rescisão do contrato imobiliário é aplicada quando o negócio da compra e venda do bem é desfeito.

Em várias situações, as empresas aplicam uma multa de 50% ou até 100% sobre os valores pagos, fazendo com que o comprador receba um valor ínfimo na hora de desfazer o seu contrato ou não receba nenhum valor.

Para você saber mais como funciona a aplicação dessa multa, acesse: Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro.

Honorários de advogado

Quando há o inadimplemento, as empresas do ramo imobiliário costumam acrescentar, na cobrança, um percentual a título de honorários advocatícios. Varia entre 10% a 20%.

Não tendo havido nenhum serviço advogado na cobrança dos valores atrasados, seja por meio de ação judicial, notificação ou outra medida, não é permitido cobrar do consumidor valores a esse título.

Taxa de fruição

A taxa de fruição funciona como se fosse um aluguel, quando o contrato é rescindido, pelo tempo que o comprador teve o imóvel a sua disposição.

Essa cobrança é legal, quando feita dentro dos limites estabelecidos pela legislação. E, por diversas vezes, as empresas do ramo imobiliário fazem cobranças acima do permitido.

Ocorre, por exemplo, cobrança dessa taxa antes de que o proprietário esteja, efetivamente, podendo utilizar do bem ou a aplicação de percentuais acima do autorizado.

Para você ficar por dentro desse assunto, tenho um texto que pode te interessar: 6 características sobre a taxa de fruição de imóvel.

Pagamentos não contabilizados

Não confie apenas na planilha evolutiva que a empresa te apresenta, onde são lançados os pagamentos efetuados.

Guarde sempre os comprovantes e faça um controle paralelo ao da empresa.

Consumidores têm sido prejudicados com cobranças de valores já pagos, que a própria empresa se esqueceu de lançar em suas planilhas.

Algumas dessas empresas são um verdadeiro caos na hora de arquivar documentos e esses erros acontecem com frequência.

Pagamentos contabilizados com datas equivocadas

Além de não contabilizarem pagamentos feitos, há casos em que as empresas até os lançam no sistema, mas com datas erradas.

Pagamentos que eram para terem sido contados em abril de 2018, por exemplo, foi considerado como efetuado em abril de 2019.

Isso, automaticamente, gera a cobrança de multa e outros encargos, fazendo com que o seu contrato tenha um valor ainda maior.

O que pode ser feito?

Havendo cobranças indevidas em seu contrato, é possível pedir a revisão judicial, determinando o abatimento dos valores nas parcelas e no saldo devedor.

Pode-se pedir uma liminar para que os pagamentos sejam feitos de acordo com os cálculos apresentados pelo consumidor, veja: É possível conseguir liminar para reduzir valor de prestação de imóvel financiado junto à construtora.

Caso os valores pagos pelo consumidor superem o total da dívida, ele poderá ser ressarcido pela empresa.

O prazo para pedir a revisão contratual é de até 10 anos.

Se você estiver com a sensação de que está pagando a mais do que o devido, procure um advogado para analisar o seu contrato e um contador/economista/perito para avaliar a planilha evolutiva e fazer os cálculos.

Isso é essencial para iniciar uma possível revisão judicial do seu contrato.

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