Quando os débitos das taxas de condomínio começam a se acumular, o síndico terá de adotar a cobrança desses valores, como forma de cumprir suas obrigações e buscar reaver o crédito para a realização de todas as despesas do condomínio.
Em alguns casos, o imóvel pode estar sendo ocupado por uma pessoa diversa da que consta como proprietário, nos cadastros do condomínio, com quando há a locação desse imóvel.
E, nesse momento, o síndico pode ter dúvidas em relação a quem pode ser cobrado por essa dívida.
Será que é o proprietário ou o ocupante, no caso em questão, o inquilino/locatário que deverá responder por essa dívida e participar do processo de cobrança que vai ser ajuizado?
Natureza da dívida de condomínio
A taxa condominial é a forma de arrecadação de valores que um condomínio possui para cumprir suas atividades, como o pagamento das despesas básicas (água, energia, telefone, internet, funcionários, etc) e a realização de obras no respectivo condomínio.
Sem o pagamento desses valores, inevitavelmente o condomínio não conseguirá realizar suas funções básicas e o serviço ali dentro daquela comunidade estará comprometido.
Diante da essencialidade desse recurso, a lei trata a taxa de condomínio com uma dívida potencialmente perigosa ao devedor como, por exemplo, a possibilidade de o proprietário perder esse imóvel em razão desse tipo de dívida, embora seja o único que tenha.
Outra prerrogativa que há em relação às cotas condominiais é a sua natureza como dívida propter rem, ou seja, dívida em razão ou por causa da coisa.
Isso significa, de forma simples, que a dívida seguirá o bem e não quem seja o titular dele.
Dessa maneira, a dívida segue o próprio imóvel, independentemente de quem venha a adquiri-lo e de qual maneira, ele será responsável pelo pagamento dessa dívida.
Quem responde pelas taxas de condomínio?
Tanto o proprietário como o ocupante, no caso, o inquilino/locatário, são responsáveis pelo pagamento da taxa condominial, via de regra.
É por causa, justamente, da natureza específica desse tipo de dívida – propter rem – que é possível cobrá-la do proprietário, de um locatário/inquilino, do usufrutário, de comodatário ou qualquer outro tipo de possuidor que utilize desse imóvel.
Essa dívida é considerada como solidária e indivisível, ou seja, os seus devedores respondem de igual modo com os demais, podendo, o condomínio, eleger se um ou se todos figurarão como requeridos, em eventual ação judicial. Não há, ainda, a possibilidade de se dividir o débito, repartindo-o em várias frações e imputando a um ou outro devedor. Respondem, todos, pelo débito em sua integralidade.
Essa é a regra e entendimento dominante na justiça, veja:
Apelação. Embargos à execução. Débitos condominiais. Sentença de improcedência. Insurgência da embargante. Alegação de ilegitimidade para responder pelos débitos condominiais inadimplidos na vigência de contrato de locação. Descabimento. Obrigação de natureza propter rem. Responsabilidade solidária entre o real proprietário e eventual locatário pelos débitos condominiais, ressalvado o direito de regresso. Sentença mantida. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1046915-55.2021.8.26.0002; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 15ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/11/2022; Data de Registro: 22/11/2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EXCESSO DE EXECUÇÃO. PRECLUSÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA.
(…)
3. Pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que as dívidas de condomínio têm natureza propter rem, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigida de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário.
4. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida.
Acórdão 1160904, 07185709420188070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2019, publicado no DJE: 4/4/2019.
Existe possibilidade de o inquilino/locatário ser excluído de uma ação de cobrança de taxa de condomínio?
Sim, existe essa possibilidade.
Como dito anteriormente, via de regra, tanto o proprietário como os ocupantes do imóvel respondem pelos débitos das cotas condominiais, em razão da natureza da própria dívida.
Ocorre, todavia, que há entendimento de alguns magistrados, inclusive pertencentes ao mesmo Tribunal de Justiça, que entendem que o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, atribuiu essa obrigação apenas ao proprietário do imóvel, que é considerado como condômino, veja:
Despesas condominiais. Ação de cobrança. Extinção do processo em relação ao corréu Gabriel Estevam (locatário da unidade) e procedência da ação em relação à proprietária. Insurgência recursal do autor. Ilegitimidade passiva do locatário corretamente reconhecida. Obrigação apenas da proprietária e que ostenta posição jurídica de condômina. Inquilino que não pode ser considerado condômino, ainda que seja responsável pelas despesas ordinárias. Relação existente apenas entre locador e locatário. Obrigação propter rem. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação. Nos termos do artigo 1.336, I, do Código Civil, cabe ao proprietário ou titular de direito real sobre imóvel em situação de condomínio edilício arcar com as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal, pouco importando o fato de estar ou não locado o imóvel. A obrigação é pessoal do condômino e, à evidência, não ostenta o inquilino esse título jurídico, o que torna indisputável a responsabilidade daquele pelo pagamento das despesas.
(TJSP; Apelação Cível 0004626-28.2013.8.26.0157; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cubatão – 2ª Vara; Data do Julgamento: 05/05/2022; Data de Registro: 05/05/2022)
Na linha de raciocínio dessa decisão, caberia ao condomínio cobrar os valores do proprietário do imóvel e este poderia, posteriormente, ser ressarcido dos valores pelo inquilino.
Essa posição, evidentemente, é minoritária.
Na maior parte das vezes, o que prevalece é a regra geral, de possibilidade de cobrança dos valores tanto em relação ao proprietário como locatário.
Entretanto, isso não deixa de ser um alento para o locatário que, eventualmente, esteja sendo cobrado por essa dívida, podendo utilizar desse argumento para se defender de uma ação como essa, devendo contar, um pouco, com a sorte de que o seu processo seja julgado por um magistrado que siga esse entendimento.
Aliás, acerca das estratégias que o devedor pode utilizar para se defender de cobranças de condomínio, esse outro texto poderá lhe ser útil.